6 rezidencií · 2 spálne a 2 kúpeľne v každej · 2 výťahy s kontrolovaným prístupom · 4 garáže + 2 vonkajšie parkovacie miesta · 4 súkromné bazény
The Upper Fields je súkromná kolekcia šiestich rezidencií v Pakoštane, na ulici Kardinala Stepinca, približne 150 m od pláže – po dve na prízemí, na 1. a na 2. poschodí, nad podzemnou garážou. Fasáda je v tónoch travertínu, s portálmi z prírodného kameňa okolo dverí a okien, presklenými stenami od podlahy po strop a tyčovými zábradliami v tmavom bronze. Každá rezidencia má dve spálne, každú s vlastnou kúpeľňou a šatníkom (walk-in), a kontrolovaný prístup k výťahu z podzemnej garáže s prístupom na príslušné podlažie; pre rezidencie na 2. poschodí ide výťah aj na strešnú terasu.
Dom má pôdorys 8,06 × 24,56 m, orientovaný sever–juh; južné rezidencie (A · C · E) sú obrátené do ulice a smerom k moru, severné (B · D · F) na pokojnejšiu stranu pozemku. Rezidencie na prízemí majú záhradu s bazénom, rezidencie na 1. poschodí kryté balkóny na troch stranách a rezidencie na 2. poschodí otvorené balkóny a vlastnú strešnú terasu s bazénom.
Šesť rezidencií
| Rezidencia | Podlažie | Strana | Vonkajšie priestory | Garáž |
|---|---|---|---|---|
| A | prízemie | juh | 3 kryté terasy, záhrada s bazénom 6,00 × 2,70 | 1 parkovacie miesto · G2 |
| B | prízemie | sever | 2 kryté terasy, najväčšia záhrada, bazén 6,00 × 2,60 | 1 parkovacie miesto · G3 |
| C | 1. poschodie | juh | 3 kryté balkóny | 1 parkovacie miesto · G2 |
| D | 1. poschodie | sever | 3 kryté balkóny, krb | 1 parkovacie miesto · G3 |
| E | 2. poschodie | juh | 3 balkóny, strešná terasa s bazénom 7,56 × 3,00 a vírivkou | 2 parkovacie miesta · G1 |
| F | 2. poschodie | sever | 3 balkóny, strešná terasa s bazénom 3,00 × 7,56 | 2 parkovacie miesta · G4 |
Všetky rezidencie majú dve spálne, každú s vlastnou kúpeľňou a šatníkom (walk-in); južné majú galériu a kuchyňu pri obývacej izbe (35,36 m²), severné vstup, WC s práčovňou a krb v obývacej izbe (30,58 m²).
Vizualizácie
Prepočet plôch
Započítateľná plocha sa získa vynásobením plochy každého priestoru koeficientom: vnútorný priestor 1,00; kryté balkóny a terasy (pod balkónom alebo pergolou) 0,50; otvorené balkóny a terasy 0,25; záhrada bez vodnej plochy bazéna 0,25; garáž (podiel) 0,50. Bazén sa nezapočítava ako záhrada – návrh jeho ohodnotenia je uvedený samostatne.
| Rez. | Podlažie | Vnútorná čistá m² | Vonkajšie m² skutočné → započítateľné | Garáž započítateľná m² | Bazén + m² | Predajná m² | S bazénom m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | prízemie | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | prízemie | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1. poschodie | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1. poschodie | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2. poschodie | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2. poschodie | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Skutočné plochy: vnútorná čistá plocha 501,54 m², balkóny, terasy, záhrady a strešné terasy 706,73 m² (z toho strešné terasy 172,59 m²), garáže 143,37 m², vodná plocha bazénov 77,16 m².
Ohodnotenie bazéna – návrh
Bazén nie je záhrada, preto nie je korektné započítať ho koeficientom 0,25 ako trávnik, ani ako vnútorný priestor koeficientom 1,00. Návrh: vodná plocha bazéna sa započítava koeficientom 0,50 a v liste rezidencie sa uvádza ako samostatná položka „príplatok za bazén“; okraj bazéna zostáva v ploche záhrady alebo terasy. Smerodajná predajná plocha zostáva základná; plocha s bazénom je návrh investora, ktorý podlieha potvrdeniu znalca.
- Overenie nákladmi na výstavbu: betónový bazén „na kľúč“ stojí v Chorvátsku orientačne 900–1.250 € za m² (výkop, železobetónová konštrukcia, hydroizolácia, obklad, strojovňa). Prelivový okraj s vyrovnávacou nádržou, ohrev tepelným čerpadlom, LED osvetlenie a automatika pridávajú približne 30–50 %, strešný bazén navyše zosilnenie dosky a hydroizoláciu: orientačne 30–45 tisíc € pre bazény A a B (16,2 a 15,6 m²) a 45–60 tisíc € pre strešné bazény E a F (22,7 m²).
- Overenie trhom: pri predpokladanej cene 5.000 € za započítateľný m² dáva koeficient 0,50 približne 40.500 € za bazén A, 39.000 € za bazén B a približne 56.700 € za bazény E a F – v rámci nákladov na výstavbu alebo mierne nad nimi; rozdiel je prémia, ktorú súkromný bazén prináša pri predaji a prenájme.
- Alternatíva pre jednoduchšiu predajnú komunikáciu: pevný príplatok v eurách za bazén namiesto koeficientu.
Garáže a parkovanie
Suterén má štyri garáže, každú s dvoma parkovacími miestami 2,5 × 5,0 m a skladom, a dve vonkajšie miesta (9 a 10) na konci servisného pruhu. Garáže G1 a G2 sú viazané na výťah južných rezidencií (A · C · E), G3 a G4 na výťah severných (B · D · F); z garáže sa cez predsieň s protipožiarnymi dverami vstupuje do výťahu.
| Garáž | Plocha | Rezidencia | Poznámka |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (celá) | 2 parkovacie miesta, sklad, sekčná brána 5,0 × 2,25 m s integrovanými dverami pre peších |
| G2 | 35,16 m² | A + C (po 1 parkovacom mieste) | spoločný sklad, spoluvlastníctvo ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (po 1 parkovacom mieste) | spoločný sklad, spoluvlastníctvo ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (celá) | 2 parkovacie miesta, sklad, sekčná brána 5,0 × 2,25 m s integrovanými dverami pre peších |
| Parkovacie miesta 9 a 10 | vonkajšie | samostatne | predávajú sa alebo prideľujú po dohode; nie sú v prepočte |
Lokalita
- Pakoštane, ulica Kardinala Stepinca (parc. č. 1716/1, 1716/2 a 1717, k. ú. Pakoštane); pozemok 721 m².
- Približne 150 m pešo na pláž; Vranské jazero a prírodný park v bezprostrednej blízkosti; Zadar a letisko približne 30 km.
- Prístup k rezidenciám: výťahom z podzemnej garáže alebo vonkajším schodiskom; vjazd do garáže zo servisného pruhu z ulice.
Pakoštane leží na pobreží medzi Zadarom a Biogradom, oproti Vranskému jazeru; pláž Janice je približne 150 m od domu a Kornati, Krka a Paklenica sú v dosahu hodiny jazdy.
Konštrukcia, fasáda a štandard
Konštrukcia a fasáda
- Železobetónová konštrukcia navrhnutá podľa Eurokódu 8 (HRN EN 1998) na seizmické zaťaženie lokality; projekt konštrukcie podlieha nezávislej kontrole.
- Prevetrávaná fasáda z keramických dosiek so vzhľadom travertínu, mechanicky kotvených; každú dosku možno samostatne vymeniť.
- Portály z prírodného travertínu okolo dverí a okien, s odkvapovými hranami; zábradlia a profily v tmavom bronze.
- Výber konštrukcie a materiálov je zameraný na dlhú životnosť a jednoduchú údržbu: kameň, keramika, sklo a kov, bez dreva a náterov na fasáde.
Definované projektom
- Dispozícia miestností, otvory, balkóny, terasy a bazény podľa výkresu V13 rev. 5.
- Presklené steny od podlahy po strop na južnej, východnej a severnej fasáde; na západnej fasáde užšie otvory.
- Prevetrávaná fasáda z keramických dosiek so vzhľadom travertínu, portály z prírodného travertínu okolo dverí a okien, tyčové zábradlia balkónov v tmavom bronze.
- Dva výťahy s kontrolovaným prístupom (južné a severné rezidencie) z garáže na príslušné podlažia; vonkajšie schodisko ako úniková cesta.
- Podzemná garáž so servisným pruhom z ulice.
Cieľový štandard – nie je zmluvným štandardom, kým sa nepotvrdí projektom pre stavebné povolenie
- Energetický štandard: cieľom je budova s takmer nulovou potrebou energie (nZEB) a trieda A+; potvrdí sa energetickým certifikátom po dokončení.
- Vykurovanie a chladenie invertorovými tepelnými čerpadlami vo všetkých miestnostiach; tepelné čerpadlo na teplú vodu.
- Riadené vetranie so spätným získavaním tepla (rekuperácia) – bez vlhkosti, ani keď je byt dlhšie zatvorený.
- Elektrické podlahové vykurovanie a kúpeľňové radiátory v kúpeľniach a na WC.
- Inteligentná domácnosť: osvetlenie, tienenie, klimatizácia a bazén v jednom systéme, s diaľkovým ovládaním.
- Projekt osvetlenia: všetko stmievateľné, index podania farieb Ra ≥ 90, nepriame osvetlenie v podhľade.
- Motorizované vonkajšie tienenie na presklených stenách, sieťky proti hmyzu, skryté rámy a prípojky pre závesy.
- Svetlá výška približne 2,75 m; podhľad s nepriamym LED osvetlením; hliníkové okná a dvere s nízkoemisným sklom.
- Podlahy z veľkoformátovej keramiky so vzhľadom kameňa, v kúpeľniach travertín; kuchyňa a vstavané skrine podľa výberu.
Čisté plochy miestností sú prevzaté z projektu V13 rev. 5; plochy balkónov, terás, záhrad, strešných terás a bazénov sú vypočítané z geometrie výkresu (DXF). Prístupová cesta, schodisko, chodník na streche, technické priestory a servisný pruh sú spoločné časti a nie sú započítané. Všetky plochy a koeficienty sú informatívne do vypracovania projektu pre stavebné povolenie a elaborátu vymedzenia bytov; rozdelenie garáží a ohodnotenie bazénov sú návrhom investora. Cieľový štandard, energetická trieda a údaje o konštrukcii sa potvrdzujú projektom pre stavebné povolenie; zmluvný štandard sa definuje kúpnou zmluvou. Ceny na vyžiadanie.
