6 résidences · 2 chambres et 2 salles de bains dans chacune · 2 ascenseurs à accès contrôlé · 4 garages + 2 places de parking extérieures · 4 piscines privées
The Upper Fields est une collection privée de six résidences à Pakoštane, rue Kardinala Stepinca, à environ 150 m de la plage – deux au rez-de-chaussée, deux au 1er et deux au 2e étage, au-dessus d'un garage souterrain. La façade est dans les tons du travertin, avec des encadrements en pierre naturelle autour des portes et des fenêtres, des parois vitrées toute hauteur et des garde-corps à barreaux en bronze foncé. Chaque résidence dispose de deux chambres, chacune avec sa salle de bains privative et son dressing, et d'un accès contrôlé à l'ascenseur depuis le garage souterrain desservant l'étage correspondant ; pour les résidences du 2e étage, l'ascenseur monte également jusqu'au toit-terrasse.
La maison présente un plan de 8,06 × 24,56 m, orienté nord–sud ; les résidences sud (A · C · E) donnent sur la rue et vers la mer, les résidences nord (B · D · F) sur le côté plus calme du terrain. Les résidences du rez-de-chaussée disposent d'un jardin avec piscine, celles du 1er étage de balcons couverts sur trois côtés, et celles du 2e étage de balcons ouverts et d'un toit-terrasse privatif avec piscine.
Six résidences
| Résidence | Niveau | Côté | Espaces extérieurs | Garage |
|---|---|---|---|---|
| A | rez-de-chaussée | sud | 3 terrasses couvertes, jardin avec piscine 6,00 × 2,70 | 1 place · G2 |
| B | rez-de-chaussée | nord | 2 terrasses couvertes, le plus grand jardin, piscine 6,00 × 2,60 | 1 place · G3 |
| C | 1er étage | sud | 3 balcons couverts | 1 place · G2 |
| D | 1er étage | nord | 3 balcons couverts, cheminée | 1 place · G3 |
| E | 2e étage | sud | 3 balcons, toit-terrasse avec piscine 7,56 × 3,00 et jacuzzi | 2 places · G1 |
| F | 2e étage | nord | 3 balcons, toit-terrasse avec piscine 3,00 × 7,56 | 2 places · G4 |
Toutes les résidences disposent de deux chambres, chacune avec sa salle de bains privative et son dressing ; les résidences sud ont une galerie et une cuisine ouverte sur le séjour (35,36 m²), les résidences nord une entrée, un WC avec buanderie et une cheminée dans le séjour (30,58 m²).
Vues
Calcul des surfaces
La surface pondérée s'obtient en multipliant la surface de chaque espace par un coefficient : espace intérieur 1,00 ; balcons et terrasses couverts (sous un balcon ou une pergola) 0,50 ; balcons et terrasses ouverts 0,25 ; jardin hors plan d'eau de la piscine 0,25 ; garage (quote-part) 0,50. La piscine n'est pas comptée comme jardin – une proposition de valorisation est présentée séparément.
| Rés. | Niveau | Surface nette intérieure m² | Extérieurs m² réels → pondérés | Garage m² pondérés | Piscine + m² | Commercialisable m² | Avec piscine m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | rez-de-chaussée | 84,48 | 126,15 → 50,23 | 8,79 | + 8,10 | 143,50 | 151,60 |
| B | rez-de-chaussée | 82,70 | 160,40 → 55,31 | 9,24 | + 7,80 | 147,25 | 155,05 |
| C | 1er étage | 84,48 | 74,78 → 37,39 | 8,79 | – | 130,66 | – |
| D | 1er étage | 82,70 | 71,70 → 35,85 | 9,24 | – | 127,79 | – |
| E | 2e étage | 84,48 | 138,68 → 40,07 | 17,94 | + 11,34 | 142,49 | 153,83 |
| F | 2e étage | 82,70 | 135,02 → 38,70 | 17,69 | + 11,34 | 139,09 | 150,43 |
| Σ | 501,54 | 706,73 → 257,55 | 71,69 | + 38,58 | 830,78 | 869,36 |
Surfaces réelles : surface nette intérieure 501,54 m², balcons, terrasses, jardins et toits-terrasses 706,73 m² (dont toits-terrasses 172,59 m²), garages 143,37 m², plan d'eau des piscines 77,16 m².
Valorisation de la piscine – proposition
Une piscine n'est pas un jardin ; il ne serait pas juste de la compter avec le coefficient 0,25 comme une pelouse, ni comme un espace intérieur avec le coefficient 1,00. Proposition : le plan d'eau de la piscine est pondéré par un coefficient de 0,50 et figure dans la fiche de la résidence comme poste distinct « supplément piscine » ; la plage de la piscine reste comprise dans la surface du jardin ou de la terrasse. La surface commercialisable de base reste la référence ; la surface avec piscine est une proposition de l'investisseur, soumise à la confirmation de l'expert.
- Vérification par le coût de construction : une piscine en béton « clé en main » coûte en Croatie environ 900–1.250 € par m² (terrassement, structure en béton armé, étanchéité, revêtement, local technique). Un bord à débordement avec bac tampon, le chauffage par pompe à chaleur, l'éclairage LED et l'automatisation ajoutent environ 30–50 %, une piscine en toiture exige en outre un renforcement de la dalle et une étanchéité : environ 30–45 mille € pour les piscines A et B (16,2 et 15,6 m²) et 45–60 mille € pour les piscines en toiture E et F (22,7 m²).
- Vérification par le marché : sur la base d'un prix supposé de 5.000 € par m² pondéré, le coefficient 0,50 donne environ 40.500 € pour la piscine A, 39.000 € pour la piscine B et environ 56.700 € pour les piscines E et F – dans la fourchette du coût de construction ou légèrement au-dessus ; la différence correspond à la prime qu'une piscine privée apporte à la vente et à la location.
- Alternative pour une communication commerciale plus simple : un supplément forfaitaire en euros par piscine au lieu d'un coefficient.
Garages et stationnement
Le sous-sol comprend quatre garages de deux places de parking de 2,5 × 5,0 m chacun avec local de rangement, ainsi que deux places extérieures (9 et 10) au bout de la voie de service. Les garages G1 et G2 sont rattachés à l'ascenseur des résidences sud (A · C · E), G3 et G4 à celui des résidences nord (B · D · F) ; depuis le garage, on accède à l'ascenseur par un sas à portes coupe-feu.
| Garage | Surface | Résidence | Remarque |
|---|---|---|---|
| G1 | 35,88 m² | E (en totalité) | 2 places de parking, local de rangement, porte sectionnelle 5,0 × 2,25 m avec portillon piéton |
| G2 | 35,16 m² | A + C (1 place chacune) | local de rangement commun, copropriété ½ : ½ |
| G3 | 36,95 m² | B + D (1 place chacune) | local de rangement commun, copropriété ½ : ½ |
| G4 | 35,37 m² | F (en totalité) | 2 places de parking, local de rangement, porte sectionnelle 5,0 × 2,25 m avec portillon piéton |
| Places 9 et 10 | extérieures | à part | vendues ou attribuées selon accord ; non comprises dans le calcul |
Situation
- Pakoštane, rue Kardinala Stepinca (parcelles cadastrales 1716/1, 1716/2 et 1717, commune cadastrale de Pakoštane) ; terrain de 721 m².
- Environ 150 m à pied de la plage ; lac de Vrana et parc naturel à proximité immédiate ; Zadar et son aéroport à environ 30 km.
- Accès aux résidences : par ascenseur depuis le garage souterrain ou par l'escalier extérieur ; entrée du garage par la voie de service depuis la rue.
Pakoštane s'étend sur la côte entre Zadar et Biograd, face au lac de Vrana ; la plage de Janice est à environ 150 m de la maison, et les Kornati, la Krka et Paklenica sont à moins d'une heure de route.
Structure, façade et standard
Structure et façade
- Structure en béton armé conçue selon l'Eurocode 8 (HRN EN 1998) pour la sollicitation sismique du site ; le projet de structure est soumis à un contrôle indépendant.
- Façade ventilée en plaques céramiques d'aspect travertin, fixées mécaniquement ; chaque plaque peut être remplacée individuellement.
- Encadrements en travertin naturel autour des portes et des fenêtres, avec larmiers ; garde-corps et profilés en bronze foncé.
- Le choix de la structure et des matériaux vise la durabilité et un entretien simple : pierre, céramique, verre et métal, sans bois ni peinture en façade.
Défini par le projet
- Distribution des pièces, ouvertures, balcons, terrasses et piscines selon le plan V13 rev. 5.
- Parois vitrées toute hauteur sur les façades sud, est et nord ; ouvertures plus étroites sur la façade ouest.
- Façade ventilée en plaques céramiques d'aspect travertin, encadrements en travertin naturel autour des portes et des fenêtres, garde-corps à barreaux des balcons en bronze foncé.
- Deux ascenseurs à accès contrôlé (résidences sud et nord) depuis le garage vers les étages correspondants ; escalier extérieur servant d'issue de secours.
- Garage souterrain avec voie de service depuis la rue.
Standard visé – ne constitue pas un standard contractuel tant qu'il n'est pas confirmé par le projet d'exécution
- Standard énergétique : l'objectif est un bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle (nZEB) et la classe A+ ; confirmé par le certificat énergétique à l'achèvement.
- Chauffage et rafraîchissement par pompes à chaleur inverter dans toutes les pièces ; pompe à chaleur pour l'eau chaude sanitaire.
- Ventilation contrôlée avec récupération de chaleur (double flux) – pas d'humidité, même lorsque l'appartement reste fermé longtemps.
- Plancher chauffant électrique et sèche-serviettes dans les salles de bains et le WC.
- Maison intelligente : éclairage, stores, climatisation et piscine sur un seul système, avec commande à distance.
- Projet d'éclairage : tout gradable, rendu des couleurs Ra ≥ 90, éclairage indirect dans le faux plafond.
- Stores extérieurs motorisés sur les parois vitrées, moustiquaires, châssis dissimulés et attentes pour rideaux.
- Hauteur sous plafond d'environ 2,75 m ; faux plafond avec éclairage LED indirect ; menuiseries aluminium à vitrage à faible émissivité.
- Sols en grès cérame grand format, travertin dans les salles de bains ; cuisine et armoires encastrées au choix.
Les surfaces nettes des pièces sont reprises du projet V13 rev. 5 ; les surfaces des balcons, terrasses, jardins, toits-terrasses et piscines sont calculées d'après la géométrie du plan (DXF). Le chemin d'accès, l'escalier, la coursive en toiture, les locaux techniques et la voie de service sont des parties communes et ne sont pas comptabilisés. Toutes les surfaces et tous les coefficients sont indicatifs jusqu'à l'établissement du projet d'exécution et de l'état descriptif de division ; la répartition des garages et la valorisation des piscines sont des propositions de l'investisseur. Le standard visé, la classe énergétique et les données relatives à la structure sont confirmés par le projet d'exécution ; le standard contractuel est défini par le contrat de vente. Prix sur demande.
